Решение Арбитражного суда Алтайского края от 24.11.2008 по делу N А03-13297/2007-3 "Иск о взыскании задолженности по арендной плате и пеней удовлетворен, так как материалами дела подтверждаются факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по своевременному и полному внесению арендных платежей в спорный период, наличие задолженности по арендной плате в предъявленном размере."

Резолютивная часть решения объявлена 17 ноября 2008 г.
Полный текст решения изготовлен 24 ноября 2008 г.
Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Л., при ведении протокола судебного заседания судьей, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Алтайскому краю, г. Барнаул, Алтайского края, к Федеральному государственному унитарному предприятию "К", г. Барнаул, Алтайского края, о взыскании 1 192 970 руб. 65 коп., и встречному иску ФГУП "К." к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Алтайскому краю об изменении соглашения к договору аренды земельного участка,
при участии в заседании представителей:
от истца: Г. (доверенность N ГГ 5994 от 18.08.2008 г., удостоверение N 02 от 21.09.2007 г.),
от ответчика: У. (доверенность N 370 от 21.07.2008 г., удостоверение),

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (далее ТО Росимущества) по Алтайскому краю обратилось в арбитражный суд Алтайского края с иском к Федеральному государственному унитарному предприятию (далее по тексту ФГУП) "К." о взыскании 626 413 руб. 98 коп., из которых 597 028 руб. 43 коп. - задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 08.08.2001 N 6721 за период с 16.04.2007 г. по 30.11.2007 г. и 29 385 руб. 55 коп. - пени, начисленной за период с 16.09.2006 г. по 04.12.2007 г.
Исковые требования обоснованы статьями 330, 606, 607, 614 Гражданского кодекса РФ и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств по своевременной уплате арендных платежей за пользование земельным участком, что привело к образованию задолженности и начислению пени.
В ходе судебного разбирательства истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ увеличил исковые требования и просил взыскать с ответчика 1 192 970 руб. 65 коп., из которых 1 087 330 руб. 43 коп. - задолженность по арендной плате за период с 01.04.2007 г. по 31.07.2008 г. и 105 640 руб. 22 коп. - пени, начисленной за период с 16.09.2006 г. по 12.08.2008 г.
Определением от 04.09.2008 г. увеличение исковых требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
10.10.2008 г. ответчик представил суду встречное исковое заявление с требованиями об изменении пунктов 3.1, 3.5, 6.1 соглашения от 30.11.2006 г. к договору аренды земельного участка от 08.08.2001 г. N 6721, изложении их в следующей редакции:
- п. 3.1 "Порядок расчета и размер арендной платы определены в Приложении N 3 "Расчет арендной платы" к договору, являющемся его неотъемлемой частью";
- п. 3.5 "Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год";
- п. 6.1 "Изменения к договору оформляются дополнительными соглашениями сторон".
Кроме того, во встречном иске просил признать, что приложением N 3 к дополнительному соглашению считать "Расчет арендной платы". Приложение к настоящему дополнительному соглашению считать приложением к договору аренды земельного участка от 08.08.2001 г. N 6721.
Встречный иск обоснован ст.ст. 450, 451 ГК РФ и мотивирован тем, что ТО Росимущества по Алтайскому краю на основании проведенной рыночной оценки земельного участка в одностороннем порядке изменило существенные условия договора аренды земельного участка от 08.08.2001 и соглашения к договору от 30.11.2006 г., повысив арендную плату до 844 506 руб. в год (70 375 руб. 05 коп. в месяц) и направив ему уведомление об увеличении арендной платы с 01.03.2007 г. Поскольку размер арендной платы превысил в 13,5 раз размер, установленный соглашением, что является для ФГУП существенным, и оно не имеет возможности нести такие расходы, им в свою очередь, было направлено ТО Росимущества по Алтайскому краю для подписания дополнительное соглашение от 01.03.2007 г. с приложением N 3 - расчета арендной платы - 155 079 руб. 45 коп. в год, которым вносятся изменения в соглашение от 30.11.2006 г.
Определением от 10.10.2008 г. встречное исковое заявление принято судом в части следующих требований: "в соглашении от 30.11.2006 г. к договору аренды земельного участка от 08.08.2001 г. N 6721 изменить пункт 3.1 и изложить его в следующей редакции: "Порядок расчета и размер арендной платы определены в Приложении N 3 "Расчет арендной платы" к договору, являющемся его неотъемлемой частью". Приложением N 3 к настоящему дополнительному соглашению является "Расчет арендной платы". Приложение к настоящему дополнительному соглашению считать приложением к договору аренды земельного участка от 08.08.2001 г. N 6721.".
Согласно представленным в материалы дела документам наименования истца и ответчика изменились на Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Алтайскому краю (л.д. 99) и Федеральное государственное унитарное предприятие "К." (л.д. 56 - 57).
Истец по первоначальному иску поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, уточнении к нему, ссылаясь на приложенные к иску документы. Суду представил отзыв на встречное исковое заявление с приложением копий вступивших в законную силу судебных актов, предметом рассмотрения которых являлся договор земельного участка от 08.08.2001 N 6721, соглашение от 30.11.2006 г. к нему, вопрос об обязании подписать дополнительное соглашение N 1 от 12.02.2008 г. Ссылаясь на статьи 451, 614 ГК РФ, считает встречное исковое заявление не обоснованным и не подлежащим удовлетворению, поскольку пунктом 3.5 соглашения от 30.11.2006 г. к договору аренды установлена возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы при проведении рыночной оценки стоимости участка не чаще одного раза в год, что не влечет изменение договора и не требует дополнительного соглашения сторон.
В обоснование возражений ТО Росимущества по Алтайскому краю ссылается также на Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", которым предусмотрено обязательное проведение рыночной оценки земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в случае вовлечения его в сделку. Указывает на то, что при заключении соглашения к договору аренды земельного участка ответчик не оспаривал положения соглашения об изменении арендной платы, о размере и порядке ее расчета, данное соглашение было заключено на добровольной основе, без принуждения со стороны ТО Росимущества по Алтайскому краю. Считает, что ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих обязанность истца заключить дополнительное соглашение N 1 к соглашению от 30.11.2006 г. к договору аренды земельного участка от 08.08.2001 г. N 6721. Кроме того, ТО Росимущества по Алтайскому краю полагает, что отсутствуют условия, предусмотренные п. 4 ст. 451 ГК РФ, совокупность которых необходима для изменения судом договора по требованию заинтересованной стороны.
Ответчик возражает против удовлетворения первоначальных исковых требований, ссылаясь на доводы, изложенные в отзыве на иск (л.д. 89 - 90) и во встречном исковом заявлении, причем с исковыми требованиями частично согласен, признавая задолженность по арендной плате в сумме 41 544 руб. за период с 01.04.2007 г. по 30.11.2007 г., исходя из расчета 5 193 руб. в месяц. Считает, что изменение цены, должно быть зарегистрировано в установленном законном порядке, так как произошло значительное более чем в 10 раз ее увеличение; полагает, что существенное нарушение истцом договора состоит в том, что не внесены изменения в п. 3.1, приложение N 3, так как цена - это существенное условие договора аренды. Пояснил, что предлагаемый им расчет произведен исходя из кадастровой стоимости участка, налоговой ставки земельного налога, что указано им в приложении N 3. Настаивает на удовлетворении встречного иска, при этом ходатайствует об уменьшении размера государственной пошлины по первоначальному иску до 500 руб., ссылаясь на тяжелое имущественное положение на то, что от ее уплаты истец освобожден, а также ходатайствует о снижении судом размера неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ в силу ее несоразмерности.
Истец по ходатайству ответчика об уменьшении размера государственной пошлины возражает, ссылаясь на ее уплату в федеральный бюджет в размере 12 764 руб. 14 коп., что подтверждается платежным поручением, имеющимся в деле.
Судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ объявлялся перерыв в судебном заседании.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу об удовлетворении первоначальных исковых требований и отказе в удовлетворении встречного иска по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
08.08.2001 г. между администрацией города Барнаула (арендодатель) и Федеральным государственным унитарным предприятием "К" (арендатор) был заключен договор N 6721 аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого арендодатель обязался передать арендатору земельный участок общей площадью 2406 кв. м, расположенный по адресу: г. Барнаул, пер. Радищева, 48а, для эксплуатации административно-производственных зданий и гаражей сроком на 10 лет, а арендатор обязался принять данный участок, использовать его согласно целевому назначению и ежеквартально вносить арендную плату в размере и порядке, установленном разделом 2 договора.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
11.09.2006 г. зарегистрировано право собственности Российской Федерации на указанный земельный участок (земли поселений), в связи с чем, права арендодателя в силу закона перешли к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Алтайскому краю.
30.11.2006 г. ТО Росимущества по Алтайскому краю и ФГУП "К" заключили соглашение к договору аренды земельного участка от 08.08.2001 N 6721, изложив его в новой редакции. Соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Пунктом 3.1 соглашения предусмотрено, что порядок расчета и размер арендной платы определены в приложении N 2 "Расчет арендной платы" к договору, являющемся его неотъемлемой частью.
Согласно данному приложению к соглашению от 30.11.2006 размер годовой арендной платы составляет 62 136 руб. 10 коп., ежемесячной - 5 193 руб. 01 коп., при этом указано, что размер арендной платы по договору определяется в соответствии с нормативными актами органов местного самоуправления - до проведения оценки передаваемого в аренду участка, а после оценки участка - арендная плата устанавливается на основании отчета об оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г. N 519.
В соответствии с п. 3.3 соглашения арендная плата вносится ежемесячно, не позднее 15 числа текущего месяца.
Пунктом 3.5 соглашения от 30.11.2006 стороны предусмотрели, что размер арендной платы подлежит изменению при проведении рыночной оценки участка, но не чаще одного раза в год. Настоящее условие не влечет изменения договора и не требует составления дополнительного соглашения. Письменное уведомление о размере арендной платы в соответствии с проведенной оценкой направляется арендодателем арендатору в месячный срок.
Согласно пункту 6.1 соглашения от 30.11.2006 изменения к договору оформляются дополнительными соглашениями сторон, за исключением пункта 3.5 настоящего договора.
Письмом N ГГ-1232 от 09.03.2007 истец уведомил ответчика о том, что в связи с проведенной оценкой земельного участка арендная плата с 01.03.2007 устанавливается в размере 844 506 руб. в год и 70 375 руб. 50 коп. в месяц.
Арендатор согласно п. 4.4.12 обязался своевременно и полностью уплачивать арендную плату в размере и порядке, определенном договором.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Из положений ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В ходе судебного разбирательства установлено, что ответчик обязательства по своевременной оплате аренды земельного участка, установленные договором аренды и соглашением к нему, надлежащим образом не исполнил, в результате чего у него образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.04.2007 г. по 31.07.2008 г. в размере 1 087 330 руб. 43 коп.
Ненадлежащее исполнение ответчиком своих договорных обязательств по внесению арендной платы послужило основанием для предъявления иска.
Доводы ответчика о необоснованном размере начисленной истцом арендной платы суд находит несостоятельными, поскольку они опровергаются материалами дела.
Согласно ч. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
Истцом в обоснование расчета представлен отчет N 57/9 об определении рыночной стоимости земельного участка, согласно которому величина рыночной арендной платы за 1 кв. м участка составила 351 руб., размер ежегодной арендной платы за участок на 17.12.2006 г. составляет 844 506 руб.
Таким образом, расчет арендной платы произведен истцом в соответствии с требованиями законодательства, указанными выше условиями договора аренды земельного участка и соглашения к нему.
Факт ненадлежащего исполнения арендатором договорных обязательств по своевременному и полному внесению арендных платежей и размер задолженности подтвержден материалами дела, исследованными в судебном заседании.
Статья 329 ГК РФ предусматривает возможность обеспечения исполнения обязательств неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором. Согласно ст. 330 ГК РФ, кредитор вправе требовать уплаты неустойки в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 3.4 указанного выше соглашения стороны предусмотрели в случае несвоевременного внесения арендных платежей обязанность арендатора уплатить пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка России от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.
Ответчик допустил просрочку исполнения обязательства по внесению арендных платежей, в связи с чем, требование истца о взыскании неустойки суд находит правомерным.
В соответствии с представленными истцом расчетом, проверенным в судебном заседании, общая сумма пеней за период с 16.09.2006 г. по 12.08.2008 г. составила 105 640 руб. 22 коп. Однако, учитывая явную несоразмерность начисленной неустойки последствиям нарушения обязательства ответчиком, суд в соответствии со ст. 333 ГК РФ находит необходимым уменьшить размер неустойки, подлежащей взысканию до 52 820 руб. 11 коп. (до 50% от заявленной).
На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что первоначальные исковые требования заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению с учетом уменьшенного судом размера неустойки.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
На момент заключения договора аренды земельного участка от 08.08.2001 г. N 6721 и соглашения от 30.11.2006 к договору истец не оспаривал положения соглашения об изменении арендной платы, а также о размере и порядке расчета арендной платы.
Данное соглашение было заключено добровольно, без принуждения со стороны Территориального управления. Стороны предусмотрели в договоре возможность изменения арендной платы, в том числе в одностороннем порядке при проведении рыночной оценки участка, но не чаще одного раза в год, что не влечет изменения договора и не требует составления дополнительного соглашения.
В соответствии с ч. 3 и 4 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
В настоящее время ответчик просит изменить условия соглашения, которые уже были им согласованы при подписании и прошли государственную регистрацию.
При этом в материалы дела представлены вступившие в законную силу судебные акты по делам N А03-9886/2007 и N А03-5870/2008, которыми дана оценка договору аренды от 08.08.2001 г. N 6721 и соглашения к нему от 30.11.2006 г., как соответствующим требованиям законодательства, и отказано в изменении их условий.
В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из положений ст. 451 ГК РФ следует, что изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
Материалами дела не установлено наличие указанных выше обстоятельств, и истцом по встречному иску не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии одновременно условий, установленных ч. 2 ст. 451 ГК РФ.
Кроме того, суд находит, что представленный истцом по встречному иску расчет арендной платы (л.д. 140) за пользование земельным участком, являющимся федеральной собственностью, противоречит требованиям ст.ст. 614, 421 Гражданского кодекса РФ, ч. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку произведен исходя из его кадастровой стоимости.
При указанных обстоятельствах, встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по первоначальному иску в сумме 12 764 руб. 14 коп. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца. Суд, исходя из имущественного положения ответчика, подтвержденного документально, находит возможным удовлетворить его ходатайство и уменьшить размер государственной пошлины в сумме 4 700 руб. 71 коп., подлежащей взысканию в доход федерального бюджета РФ, до 500 руб. Расходы по уплате государственной пошлины по встречному иску - относятся на истца по встречному иску.
Руководствуясь статьями 110, 156, 167 - 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

взыскать с Федерального государственного унитарного предприятия "К", г. Барнаул, Алтайского края, в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Алтайскому краю, г. Барнаул, 1 140 150 руб. 54 коп., в том числе 1 087 330 руб. 43 коп. - основного долга по арендной плате и 52 820 руб. 11 коп. - пени, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 12 764 руб. 14 коп.
В удовлетворении встречных исковых требований отказать.
Взыскать с Федерального государственного унитарного предприятия "К" в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину в сумме 500 руб.
Решение может быть обжаловано в установленный законом месячный срок в Седьмой арбитражный апелляционный суд через арбитражный суд Алтайского края.

Наверх